有人问我，你老是说在要“以劣换优，以量换质”，那么什么样的房子是优质房子，什么样的房子是劣质房子?
今天，我和大家捋一捋哪些房子是“劣质房产”。
01 老破房子
老破小、老破大、老破高都属于这种房子。
房子归根到底也是一种商品，也有保质期，用得越久越不值钱。
这三种房子中，老破高最劣质，其次是老破大，然后是老破小，最后是带学区的老破房子。
房龄上，建成年代15年以上就可以称之为老房子了。
有人不服，其实你可以去15年房龄的小区看看，即使维护的再好，也已现老态了。
之所以把这种房子叫做劣质房产，因为越往后买的人越少，卖的人越多。
02 郊区房子
自住除外，其他郊区房产是不是劣质房产可以按下面的标准评判。
郊区最大的问题是人少，这种背景下，房子多了就卖不上价，也租不上价。
以后郊区的房子很难再出现大的涨幅了，如果再租不上价，那就是越持有越赔钱。
所以我们判断郊区房子是不是劣质资产，可以看租金多少，对于那种100多平却租不到1000元/月的房子，妥妥的劣质资产无疑。
其实还有一个标准的算法，就是租售比。
租售比=月租金/房价，国际标准通常为1:200到1:300 ，我国50个重点城市的租售比为1:592。
对于郊区，我们也不要求1:592，最起码要达到1:800。
总价100万的房子，月租金起码达到1250元，这要求已经很低很低了.
03 商业房子
并不是所有商业房子都是劣质资产，但大部分都是。
我一直不看好商业房子，因为不升值。
但刨除不升值的因素，能在租金上找回来也行。
所以判断商业房子究竟是不是劣质资产，就得和上述郊区房子那样计算租售比。
商业房子包括：公寓、商业、写字楼等非住宅。
04 临高架的房子
临高架，听觉、视觉、嗅觉都受影响。
临高架的同义词是临火车道、城市主干道、高速等。
05 小产权的房子
小产权卖不上价，也不怎么升值，所以如果也租不上价，就属于劣质资产。
同义词是军产房、企业房等其他没有个人产权的房子。
06 顶天立地的房子
顶楼和底楼，历来属于没人愿意要的房子，除非价格上打“骨折”。
最近北方的大雨，让很多相信现代新房建设质量好、顶楼不会再漏雨的人改变了观念。
大家太相信开发商了，也太忽略大雨的威力了。
关于顶楼漏雨的事，只是时间长短的事。
07 事故房
出现过非正常伤亡事故的房子，绝对是最劣势的房子。
不要相信时间久了就没人记得了，你的邻居比你记忆力好。
08 阁楼、地下室
这类房子，非正常房子。在以后正常房子都不好卖的时代，阁楼、地下室更是劣质房产。
正常楼层送的阁楼、地下室除外。
09 临高压线的房子
同义词是临坟场、太平间、化工厂、火电厂或其他有污染的工厂。
10 回迁房
同义词是经适房、限价房、人才公寓。
这类房子建设品质比较差，涨幅历来都跑不过大盘，居住感受也不如商品房。
11 不规则的房子
有些房子户型乱七八糟，马桶、手枪等各种形状都有。
12 太小的房子
以后房多人少，追求大户型是必然。
100平以下的房子，未来都会变得渐渐被淘汰。
13 塔楼
塔楼在实际居住时有很多问题，通风、采光、噪音等。
所以，塔楼再新也不要买。
14 烂尾楼
有些房子烂尾很多年，又被救了过来，这种房子不建议入手。
一是质量问题，二是未来的转手问题。
15 朝向不好的房子
有些房子甚至全朝北、朝东、朝西，就是不朝南，这类房子不能买。
16 有恶霸邻居的房子
有些邻居不好相处，甚至于天天找事，他们生来就是找事的。
所谓千金买邻，不能买个“恶心”。
17 物业不好的房子
小区品质的高低，一半在物业。
不要怕物业费高，只要小区品质高，总能在房价上找回来。
有些天天干仗的物业，或者没有物业的小区，慎入。
18 法拍房
法拍房便宜，自有便宜的道理。
没权没势没钱，别碰法拍房。
19 不符合买卖条件的房子
有些房子还没有到限售时间，或者没有拿到房产证，就想提前卖出去，通过留押金的方式买卖。
这种方式风险太大。
20 动过承重墙的房子
有些房东装修时什么也不懂，就按照自己的意思来改，甚至动了承重墙。
尤其是顶楼，总以为上面没人，改改承重墙没啥问题。
凡是动过承重墙的房子，都是劣质房子。倒了的那一天，压不死自己，压死邻居或者楼下的花花草草，都是要赔偿的。
