2020年7月31日之后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
谁也没想到,这项政策,竟然成了引爆北京楼市的导火索。
五一小长假期间,西城最优质的两个片区——德胜、金融街,学区房成交量均出现暴增。而帝都第一牛小“宏庙小学”的对口小区“丰汇园”,无疑成了本月的顶级流量热词。
政策一出,有硬性学区需求的家长们,纷纷赶往西城,趁着7月31日前的缓冲期“抢购”学区房。
在之前的文章之中,笔者曾讲到过:
受“多校划片”政策刺激,小长假期间,该小区每天都能成交8-10套房源,相当于之前半个月的成交量。
成交量暴增之下,是价格的“恐慌式”拉升。
对于学区房来说,小户型一居室往往最受欢迎,因为总价够低,投入的成本更少。
比如,整个西城区总价最低的学区房——荣丰2008,虽然它的单价高达13万,但由于户型够小(20-30平),300-400万就能拿下,该小区常年荣登北京成交最活跃小区榜首位。
对于金融街片区的丰汇园来说,自然也是同样的道理:如果有一套一千万左右的一居室上线,最多两天就能成交,快的话甚至只要几个小时。
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(绿宸凤栖华府效果图)
眼看成交火爆,业主坐地起价的现象也时常发生:
5月13日,德胜片区对口西师附小的一套房子,27平米总价500万,当天来了19个客户看房,随后业主坐地起价80万。
可即便如此,也很快成交了。
5月7日,丰汇园一套报价1150万的六十多平两居室,在一天内加价300万,两天之后成交,折合单价21万。
2020年4月初,丰汇园小区的均价还在16-17万,如今已经飙到了20.3万。
对于一套七八十平的房子来说,总价涨个二百多万,是相当普遍的现象。
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然而,出现大幅拉升的,除了成交量和成交价之外,还有挂牌量。
据统计,新政发布一周之内,学区房的挂牌量超过4月整月总量。
这主要是因为:对学区不再有需求的业主或者投资客,由于担心“多校划片”实施之后房价出现下跌,所以趁着政策的缓冲期,赶在7月31日前抛盘。
奈何,他们做梦也想不到,明明是利空的政策,现在却变成了利好。
有人星夜赴考场,有人辞官归故里。
唯一不变的,是他们各自对梦想的追求。
为了抑制过快上涨的房价,5月20日,北京市住建委发布通告,严查虚假宣传“不限购”、炒作“学区房”等扰乱市场秩序的违法违规行为。
但这似乎并没有多大用。
相反,几天之后,三帆附小的一纸公告,把西城学区房的疯狂推到了顶点。
5月29日,三帆附小发布2020年入学通告。这则通告与2019年最大的不同之处在于,今年的入学范围新增了两栋楼——北三环中路甲29号院2号楼华尊大厦、3号楼华龙大厦。
虽然名字叫“大厦”,但这两栋楼都是70产权住宅,只是思路清奇的开发商把它们建成了办公楼的形式,类似于国贸的建外soho,大量的小型公司在这里办公。
如今一纸入学令,让这两栋多年未曾有过成交的“办公楼”,一下子翻了身。
随后,就有业主将房子提价700万元出售。比如,华尊大厦一套160平米的房子,4月19日上架挂牌时报价1100万元,5月31日突然加价700万元至1800万元。
只是,疯狂了一周之后,又很快随大势陷入了沉寂。
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6月3日,笔者前往金融街片区调研,从中介门店的人流量来看,已经大不如五月中上旬。店员也表示:从日度数据来看,西城区的成交量已经开始回落。
伴随着量的回落,部分房源价格也出现了急跌。不过也算不上是真正的下跌,只是五月份疯狂拉上去的价格又拉下来了一部分而已。
眼看7月31日前的期限越来越近,能上车的家长,已经上得差不多了。至于没上车的,要么是资金不到位,要么是意志不够坚定。
在5月3日的文章中,笔者已经做了分析,受新政的影响,接下来西城学区房价会出现大幅波动。
如今看来,笔者还是估算的太过保守了。
一套房子,从暴涨300万到急跌200万,这种过山车式的行情,在外人看来,可谓相当刺激。只可惜,苦了高位恐慌接盘的家长和低位恐慌抛售的业主。
最后,再次提醒一下:
想买西城学区房的家长,这段时间千万不要碰。不妨等新政带来的影响释放完了,房价平稳了再入手。
鉴于之前海淀的先例,笔者认为至少今明两年,西城“多校划片”实施的不会顺利,毕竟,西城广大的散步人民,比深圳集体下跪的中产家长们,要那啥多了
况且,即使你现在冲进去买房,赶在7月31日前取得房本,也不一定能上名校。
不要忘了,鉴于西城名校的火爆程度,每年都是按顺位原则进行录取的,而取得产权证的时长,是重要的参考标准。